автор: admin 23 ноября 2008 просмотров: 657

Если вы обладаете доходом, который позволит осуществлять ежемесячные выплаты по ипотечному и потребительскому кредиту одновременно, то подобная комбинированная схема кредитования вам несомненно выгодна...

Банки всегда отдавали преимущество в предоставлении долгосрочного ипотечного кредитования тем клиентам, которые планируют вносить первоначальный взнос, а это как минимум 10, а то и 15% от полной стоимости квартиры. Тем не менее, даже если вы не смогли накопить необходимую сумму для первоначального взноса – не отчаивайтесь, существуют и другие варианты, чтобы приобрести жилье в кредит.
Еще совсем недавно финансовые учреждения практиковали предоставление ипотечного кредита “с нуля”, но мировой финансовый кризис крепчает, а поэтому банки понемногу отходят от подобной практики и вопрос о том, где же все-таки брать средства для первого взноса за квартиру, снова становится актуальным для соискателей кредита. Естественно, что 10% от стоимости квартиры, в свете прогрессирующего роста цен на жилье, сумма для многих огромная и, честно говоря, нереальная. К тому же средства, которые удается скопить, постоянно обесцениваются…
В наше нестабильное и тяжелое, в финансовом плане, время банки предоставляют своим клиентам для уплаты первоначального взноса потребительский кредит. К сожалению, по сравнению с ипотечным, он обходится клиенту дороже и гораздо меньше растянут во времени. Уже сейчас появились специальные банковские программы двойного кредитования. В рамках подобной программы клиент банка не вносит первоначальный платеж за квартиру, а просто оформляет комбинированный кредит, состоящий из двух линий кредитования, одна из которых и направлена на формирование начального взноса за жилье.
Вполне понятно, что банки постепенно ужесточают условия кредитования, а поэтому стать счастливым обладателем прав на комбинированный кредит становится проблемно. Все решается индивидуально, с учетом кредитной истории потенциального соискателя и его платежеспособности.
Если вы обладаете таким доходом, который позволит осуществлять ежемесячные выплаты по ипотечному и потребительскому кредиту одновременно, то подобная комбинированная схема кредитования вам несомненно выгодна, тем более, что цены на недвижимость растут галопирующими темпами, а практически все ипотечные кредиты в конце концов окупаются.
Чтобы комбинированный кредит не отражался на благосостоянии семьи, есть способы его “смягчить”. Например, заложенная квартира (а кредит на первоначальный взнос дается именно под залог жилья) может быть сдана в аренду. Именно плата за аренду может ощутимо компенсировать ежемесячные кредитные выплаты. Практика применения схемы комбинированного ипотечного кредитования показала, что кредит по первоначальному взносу гасится значительно быстрее, чем непосредственно ипотечный, но заемщики не торопятся отказываться от сдачи квартиры (уже освобожденной из залога) в наем. Ведь стоимость аренды продолжает расти в цене, а дополнительные доходы никогда и никому не мешали.
Права на статью принадлежат Банк-клиент.ру, перепечатка или воспроизведение в интернете допускается только при наличии гиперссылки на источник

автор: admin 23 ноября 2008 просмотров: 578

Как вы думаете, кто чаще пользуется ипотечными кредитами? У многих людей ответ следует незамедлительно – те, у кого не хватает собственных средств, чтобы купить квартиру сразу, за наличные. Мол, богатому человеку незачем добровольно лезть в долг, да еще так надолго.
Но, как они заблуждаются! Все чаще, в последнее время, в кредит приобретается именно такое, элитное жилье, которому присвоен класс «люкс» или «премиум».
Напрашивается вопрос, а зачем, собственно говоря, им это нужно? Объясняется все очень просто – такая покупка является прибыльным вложением капитала. Никогда еще не падала цена на квадратный метр элитного сегмента. Наоборот, он только дорожает.
Другое дело - выгодно ли это самим банкам? И да, и нет.
Да - потому, что выдать один крупный кредит гораздо выгоднее, чем несколько мелких. В этом случае обслуживание сделки обходится банку значительно дешевле.
Нет - потому, что такой кредит отрицательно отразится на ипотечном портфеле банка при дефолте (все бывает) заемщика. Как тогда реализовать залог, причем быстро, если кредит не будет выплачен?
Как говорится: « и хочется, и колется». Вот и стараются банки, и клиентов таких выгодных не упустить, и сделать так, чтобы выдача подобных кредитов не превышала определенного процента.
Растут цены на недвижимость, а вслед за ними растут суммы ипотечных займов. Теперь никого не удивляет цифра в $2 млн. Банки, основываясь на пожеланиях клиентов, сознательно идут на этот шаг, так как, увеличение суммы займа – это еще одна уловка банка, направленная на развитие собственного бизнеса.
Так кто все-таки решается брать такой огромный кредит? Явно, не «простые смертные».
Отнюдь, это люди, чья деятельность связана с политикой, крупным бизнесом, акционерными предприятиями и т.п., словом те, кто рационально подходит к решению своих финансовых вопросов. Для них получение подобного кредита означает приобретение приглянувшейся недвижимости без «вывода» собственных средств из бизнеса.
Условия выдачи кредита подобным VIP-персонам ничем не отличаются от обычных. Те же самые сроки и залог. Не меняется ни годовая процентная ставка, ни требования к предельному возрасту заемщика. Но, решение о выдаче кредита принимается уже совсем на другом уровне - не ниже руководителя департамента, а иногда и самим руководством банка.
VIP-персоны обслуживает специальный отдел VIP-обслуживания, имеющийся почти в каждом крупном банке, или персональный менеджер.
Отношение банка к VIP-клиентам более строгое, чем к обычным пользователям. Помимо всех стандартные процедур андеррайтинга (points), VIP-заемщики подвергаются еще и проверке службой безопасности банка.
Риск, которому подвергается банк, выдавая такую большую сумму денег, с лихвой компенсируется запрашиваемой процентной ставкой. Кроме того, все заемщики такого уровня, обычно, являются старыми и постоянными клиентами банка. Они прекрасно разбираются в тонкостях обращения с крупными суммами денег, «подкованы» юридически и в состоянии погасить кредит досрочно.
Большое значение имеет и совпадение взглядов должника и кредитора на приобретаемую недвижимость.
Дорогая квартира - не всегда значит «элитная». Хотя, за элитную жилплощадь тоже надо выложить немало – не меньше $3 млн. Дешевле только бизнес-класс, стоимостью в пределах $1-2 млн.
Так каким критериям должен соответствовать недвижимость, чтобы не потерять своей привлекательности для элитного покупателя и много лет спустя?
На сегодняшний день - это квартира в клубном доме. Подобные дома, построенные по последнему слову техники, предназначены для проживания небольшого количества семей, причем однородного социального состава.
Двухуровневый контроль качества, новые строительные материалы и новейшие технологии обеспечивают этому жилью высокий класс и комфорт.
Чаще всего дом располагается на большой территории престижного района, в непосредственной близости от парка или сада. Проживание в нем абсолютно безопасно, так как он охраняется.
Данная постройка немыслима без подземного гаража и автостоянки для гостей.
Покупка подобной квартиры оправдает все ипотечные «переплаты», так как жилье становится с каждым годом все дороже, а уж такое, как это, обеспечивающее своему хозяину помимо комфорта и экологии, еще безопасность и конфиденциальность, и подавно.

автор: admin 23 ноября 2008 просмотров: 306

Существует две формы действий заемщика, когда он выбирает валюту. Либо брать кредит в валюте, которая имеет низкие процентные ставки, и курс которой по прогнозам будет в скором времени падать. Однако это очень рискованно. Либо брать кредиты в той валюте, к которой привязаны доходы.
Например, те, кто взял когда-то ипотечный кредит в долларах, в настоящее время находятся в выигрыше в связи с падением курса доллара. К тому же, обычно проценты по долларовым кредитам ниже, чем по кредитам в рублях. Это все кажется заманчиво, именно поэтому долларовая ипотека сейчас востребована. Но возможно ли доверять прогнозам по поведению курса доллара в будущем? Курс доллара ослабевает по отношению к рублю, и у обыкновенного человека, который берет кредит, не имеется возможности дать оценку рынку валют на последующие десятилетия, в течение которых заемщик обычно расплачивается с кредитом. И если перед заемщиком стоит цель – взять и выплатить свой кредит, не играя на рынках валют, то рекомендуется брать кредит в валюте, в которой находятся остальные доходы. Тогда никакие изменения на рынке валют не вызовут стресса у заемщика.
Если заемщик принял решение взять ипотечный кредит в рублях, и он получает доходы тоже в рублях, то в этом случае также могут возникнуть сложности, потому что проценты выплаты очень велики. Однако заемщик здесь сумеет избежать риска. Также нужно помнить о том, что если вы получаете доходы в рублях, а расплачиваетесь с кредитом в рублях, то возрастут расходы в связи с конвертацией.
Вообще в настоящее время банки уже не пользуются долларовыми кредитами, а переходят на рубли.
Каждый банк ориентируется на спрос потребителей, связанный с какой-либо валютой. Банки всегда осуществляют выдачу кредитов в той валюте, в которой получают средства. То есть, при фондировании в рублях банк поимеет большую выгоду, если будет выдавать кредиты в рублях. Если банк имеет фондирование в иностранной валюте, то, когда выдаются кредиты в рублях, банк обязан дополнительно заплатить за покрытие валютного риска».
Раньше в Москве и в Санкт-Петербурге было предпочтительнее брать кредиты в долларах, а жители других городов нашей страны предпочитали рубли. И на сегодняшний день количество рублевых кредитов становится все больше и больше. Все это связано с укреплением позиций российского рубля и возникшем недоверием к доллару в последнее время. Практически в любом банке России сейчас предложат взять кредит в рублях.
Но выдаются ипотечные кредиты не только в рублях и долларах, но и в других, так скажем, экзотических валютах. Например, японские иены. В одном из московских банков, процентные ставки по кредиту в иенах сделали самыми низкими, какие только возможно – 6-7 процентов годовых. Единственный недостаток иен – расходы на конвертацию. Во всем остальном здесь наблюдаются только плюсы. Нужно оплатить лишь 10 процентов от стоимости недвижимости самому, а все остальные средства выдаст банк под 6 процентов годовых
Но каждый вправе сам решать, какую валюту выбрать при взятии ипотечного кредита.
Все права на статью принадлежат БАНК-КЛИЕНТ.ру , републикация допускается только с гиперссылкой на первоисточник

автор: admin 23 ноября 2008 просмотров: 228

Все большее количество заемщиков сегодня прибегают к услугам ипотечных брокеров. Это обусловлено увеличением количества ипотечных программ.Если потенциальный заемщик ипотечного кредита не может или не хочет самостоятельно разбираться в обширном потоке информации, касающемся ипотеки, ему на помощь придет ипотечный брокер.

Зачем нужен брокер?
При кажущейся схожести ипотечных программ разных банков и однообразии их подхода к оценке кредитоспособности заемщика различий тоже немало. Конечно, разобраться во всех этих тонкостях потенциальный заемщик может и сам. Вопрос лишь только в том, сколько сил, времени и нервов он на это потратит.
Например, покупка квартиры в строящемся доме через ипотеку - отдельная история. Ее нюансы в том, что только единицы новостроек аккредитованы в банках, следовательно, ипотеку можно получить далеко не всегда. Множество подводных камней имеется и в процессе сбора документов, тогда как профессиональный ипотечный брокер заранее осведомлен об этих моментах.
В комплексную услугу, предоставляемую профессиональным ипотечным брокером, как правило, входят проведение предварительного андеррайтинга, а также выбор из многочисленных предложений банков наиболее оптимальной программы кредитования для конкретного заемщика. Далее следует формирование кредитного дела с последующей передачей его в выбранный банк-кредитор и составление пакета документов на объект недвижимости, который приглянулся клиенту. Затем проходит процедура одобрения банком этой недвижимости в качестве объекта залога. Брокер берет на себя представление интересов клиента в страховой и оценочной компаниях и, конечно, в банке - при подписании кредитного договора.
Профессиональный брокеридж выгоден не только заемщикам, которые могут получить эксклюзивные преференции в рамках кредитных программ, но и банкирам. Последние имеют от брокера заведомо «качественных» клиентов, что позволяет избавиться от необходимости предварительного андеррайтинга. Если же говорить о каких-то бонусах от банка для клиента брокера, то обычно это отмена комиссий за рассмотрение заявки клиента или уменьшение суммы комиссий за обслуживание и ведение счета.
Региональный рынок
Ипотечный брокеридж еще не утвердился на региональном рынке ипотечного кредитования. «Белые» брокеры представлены сетевыми компаниями и местными кредитными брокерскими фирмами. И все же ипотечным брокериджем чаще всего занимаются не профессиональные организации, а риэлторские агентства.
С одной стороны, ипотечные брокеры, работающие в агентствах недвижимости, всегда могут привлечь соответствующих специалистов. Учитывая, что большинство клиентов, желающих получить ипотечный кредит, хотят улучшить свои жилищные условия, возникает проблема продажи старого жилья, подбора нового, оформления купли-продажи. Понятно, что решение этих проблем лучше доверить специалисту по недвижимости. Кроме того, в некоторых агентствах недвижимости услуги ипотечного брокера предоставляются бесплатно, при условии, что заемщик будет подбирать и приобретать ипотечное жилье с помощью этого агентства.
Независимые ипотечные брокеры считают такой подход не самым правильным. По их мнению, основная цель риэлтора - не подбор действительно подходящей кредитной программы, а продажа недвижимости. Приоритеты расставляются просто: комиссионные риэлтора за оформление сделки с недвижимостью зачастую намного превышают брокерскую комиссию.
Исходя из этого позиции сетевых брокерских компаний выглядят предпочтительнее, так как их цель - получение кредита на выгодных для заемщика условиях. Вдобавок профессиональные брокеры часто имеют соглашения с банками, подписанные на федеральном уровне, с головными офисами, что позволяет предоставлять клиентам хорошие условия. Однако статистика свидетельствует: риэлторы намного превосходят независимых ипотечных брокеров по объемам выданных с их помощью кредитов.
Оказывают «консультационные» услуги и негласные участники рынка - «черные» брокеры. В регионах спрос на их услуги стабилен. То есть немало организаций-посредников, которые обещают помочь в получении кредита с помощью различных схем. Среди них и те, кто добросовестно выполняет свою работу, и те, кто, по сути, занимается мошенничеством.
К сожалению, эффективных механизмов влияния на работу кредитных и, в том числе, ипотечных брокеров сегодня не существует, В данный момент предпринимаются попытки ввести систему лицензирования их деятельности (как это уже произошло со страховыми брокерами), но пока это на уровне изучения проблемы. Существует и альтернативный вариант: он подразумевает переход услуг ипотечного брокериджа на более цивилизованные рельсы путем создания профессиональными участниками рынка саморегулируемой отраслевой организации.
В регионах с участием брокеров заключается не более 30% кредитных договоров, причем только 4% из них - с помощью "легальных" брокеров. То есть степень непрозрачности рынка довольно высока, имеет место явление «черного» брокериджа. Также определенную долю рынка оттягивают на себя риэлторские агентства.
У нас ипотечный брокеридж освоили первыми агентства недвижимости. Но это не компетенция риэлторов.
Главное для риэлтора - выйти на сделку, а для брокера - получить одобрение банка для клиента на выгодных условиях. У риэлторов и брокеров разные цели, значит, и клиенты у нас разные. Клиенты хотят выгодных условий кредитования, а клиенты риэлторов всё равно приходят к ипотечным брокерам через несколько месяцев за помощью в рефинансировании кредита, полученного с помощью агентств недвижимости. Поэтому потенциальному заемщику желательно обращаться к профессиональным участникам рынка ипотечного брокериджа.
Такой консультант не будет потворствовать мошенникам, обманывать банк, ведь ему дорого его доброе имя. К примеру, «чистота» и платежеспособность клиентов определяется с помощью специально разработанных STOP-факторов и программы первичного андеррайтинга. При личном контакте проводится предварительная оценка заемщиков по нескольким параметрам: уровень дохода, соответствие дохода внешнему виду, наличие кредитной истории, регистрации и другим.
Именно профессиональные ипотечные брокеры благодаря наличию перманентно пополняемой базы данных находят самые низкие возможные ставки путем сравнения условий всех игроков рынка. Важен и тот факт, что ипотечный брокер не аффилирован с конкретным банком. Причем он не обязан рекомендовать программы определенного банка, что позволяет находить несколько приемлемых вариантов для конкретного заемщика.
Таким образом, соединяя профессионализм с опытом и информированностью, независимый профессиональный ипотечный брокер всегда поможет найти самое выгодное и экономное решение. Немаловажно, что брокер экономит время заемщика, что для большинства клиентов является одним из основных параметров в получении ипотечного кредита.
К слову, решение банка клиенты получают за два дня и могут им воспользоваться в течение полугода. Также предоставляется возможность увеличить лимит предоставляемого кредита. Разумеется, специалисты сопровождают заемщика на всем пути - от выбора ипотечной программы до подписания кредитного договора, тем самым гарантируя юридическую чистоту сделки.
Вдобавок у профессионального ипотечного брокера намного больше шансов получить аккредитацию в крупнейших банках, а значит, он имеет возможность предоставить своим клиентам эксклюзивные условия кредитования. Они могут выражаться в виде более низкой процентной ставки, в возможности досрочного погашения и рефинансирования кредита, что в конечном итоге сводит на нет расходы заемщика на ипотечного брокера. Стоимость услуг ипотечного брокериджа у брокеров находится в пределах 1- 4% от суммы ипотечного кредита

автор: admin 23 ноября 2008 просмотров: 225

Действительно ли ипотека - единственный выход, можно ли жить без нее и как же тогда поступить, что делать. А смогу ли я? Прикидки простого обывателя по ипотечному кредиту без учета финансового кризиса, при ставке в 11%. Возможно человек, написавший статью ошибается, но многие найдут полезную информацию в этих рассуждениях.

Ноябрьские праздники и за три дня утекли двадцать тысяч. Хотя потраченных денег не жалко, в семейном бюджете будет нехватка и конец месяца об этом говорит. Такие случаи преследуют нас полгода. Однако, все могло бы быть драматичней, если бы мы повесили на себя ипотечный кредит.
В прошлую пятницу, коллега, рассказав про то, как он решался на ипотеку, погрузил меня в размышления о собственном квартирном вопросе и я погрузился в расчеты.
Итак, рассматриваю я только варианты в столице. Может это и снобизм но проводить полдня в дороге на работу и обратно тоже не выход. Не верится в скорое решение транспортных проблем, куда скорее полный коллапс с кортасаровским «Южным шоссе» на подмосковных трассах.
Значит, отбросив различные экстремальные варианты, как то «хрущевка» в Капотне, цена «однушки» по минимуму в районе $130 тыс.
Допустим я найду $40 тыс наличными для первоначального взноса, тогда $90 тыс мне ссужает банк.
Пусть с 11% годовыми, скажем, лет на десять. (Сейчас заявленные ставки по ипотеке у банков приблизительно 20%-25%, прим. "Банк-клиент.ру"))
Ежемесячное ипотечное бремя для нас составит $1240 (при аннуитетных платежах).
В общей сложности за 10 лет банк заработает на нас $148,8 тыс. Добавим сюда первоначальный взнос, который получает сразу продавец жилья, около $40 тыс. Плюс страховка, примерно $7 тыс, в итоге, $195,8 тыс.
Что же у меня сейчас? Снимая «однушку», мы платим $450 в месяц. Если ее хозяин будет поднимать цену, предположим, на 11% в год (быстрее маловероятно). За десять лет я заплачу $90,3 тыс.
Таким образом, разница на «собственно-ипотечное» жилье и на съемное за 10 лет будет равна $105,5 тыс., что сопоставимо с сегодняшней стоимостью квартиры.
Теперь , допустим, я не мажор, а весьма накопительный инвестор и разницу между гипотетическим аннуитетным платежом и квартплатой за месяц размещаю опять-таки под 11% в пополняемом вкладе.
Тогда экономия составит около $117,3 тыс. учитывая, что стоимость найма увеличивается раз в год. Черт! Я же совсем
забыл про «чудесным образом свалившиеся» $40 тыс. первоначального взноса.
Их мы инвестируем 11% годовых, а через десять лет они станут $113,6 тыс. Пусть, к тому же, нам не нужна ипотечная страховка, можно смело округлить эту сумму до $123 тыс.
Подведя черту. В случае с ипотекой мы получим $195,8 тыс расходов и квартиру стоимостью $369,1 тыс. (если бы цены росли на 11% в год)
Наем жилья дает $240,3 тыс накоплений и затраты в $90,3 тыс. на проживание. Ипотечный эффект составит $173,3 тыс., финансовая эффективность найма - $150 тыс.
Если учитывать дополнительные издержки на покупку жилья, и расходы на ремонт, возникшая разница ($23,3 тыс.) ликвидируется.
Да и сама по себе она не настолько существенна на десятилетнем горизонте.
Это, конечно, при идеальных условиях. К реалиям нас возвращает вопрос о первоначальном взносе. Для меня, например, $40 тыс неприемлемая сумма.
За 2–3 месяца я смогу найти не больше $10 тыс., в лучшем случае столько же мне одолжат родственники, но, вероятно, не больше чем на пару лет.
Остальные придется занимать, под немаленький процент, около 19% годовых минимум. Значит, первые два года мы будем жить точно голодая. Если учесть, что $1240 – это аннуитетный платеж c ипотечным займом. $417 - ежемесячно, чтобы расплатиться с родственниками. И, $519 - пятилетнему кредиту. Итого, $2176 ежемесячно за два года.
В следующие три года станет на $417 легче. Тоже не сахар. Предположим, я обзаведусь квартирой всего за 10% взнос от ее стоимости, тогда же аннуитетные платежи вырастут до $1612.
Банк тоже вряд ли ограничится 11% годовых.
Я специально использовал 11% ставку. Конечно, недвижимость дорожает намного быстрее.
Но и вложения 11% достаточно консервативны, если есть желание и диверсификация на необходимом уровне, можно зарабатывать больше.
А вот о диверсификации. Рассматривая ипотеку и накопления на квартиру как инвестиционный процесс, то второй вариант отличается возможностью управления рисками.
Взяв деньги у банка и затем вложив их в недвижимость, я становлюсь заложником рынка. Учитывая ограниченую ликвидность обремененных ипотекой квадратных метров, то затея выглядит весьма авантюрной.
Я не слишком интересуюсь теорией «мыльных пузырей», но я допускаю, что за 10 лет рынок недвижимости может пережить и падение, и стагнацию, и взлет. И, возможно, не однажды. И точно в самый неподходящий момент. Уже сегодня многие аналитики констатируют стагнацию и даже падение цен на нашем рынке недвижимости...
Обычные долгосрочные накопления, которые я могу позволить себе, снимая квартиру, весьма легко диверсифицируются, и их можно спрятать от кризисов.
К ипотеке же у меня весьма противоречивое отношение. Заемщики – это «быки» на рынке недвижимости, они ставят на рост цен. Пусть они не собираются даже потом продавать квартиру, однако, они боятся прогадать сегодня. И ужасно, что их количество все время растет. Ставки по кредитам все время падают, а требования к «качеству» заемщика отходят на второй план. Чем доступнее ипотека, тем недоступнее жилье.
А законы рынка, как обычно, неумолимы. Причем, необязательно дожидаться падения цен на квадратные метры, или выигрыша в лотерею. Все что требуется – стабильность, которую можно свести к формуле: «стоимость недвижимости растет не быстрее чем мои доходы, а прочие рынки способны обеспечить прирост капитала на таком же уровне». Пусть темпы равны.
За одну условную единицу примем сумму денег, которую я в состоянии каждый год откладывать на квартиру и которая равна некоторому проценту от моей зарплаты.
Пусть сегодня нужная мне жилплощадь стоит 7 таких единиц. По условиям, столько же она будет стоить в любой другой период накоплений.
Инвестируя по одной условной единице в год при ставке, равной приросту цен на недвижимость, через семь лет я смогу обрести свое собственное жилье без лишних хлопот.
В прочем, ипотека в таких близких к идеальным условиях становится тоже вполне реальной.